― 売れる会社は「広告」より「計測→改善」を回している ―
不動産会社や営業会社の相談で一番多いのは、結局ここです。
• 広告費をかけているのに反響が増えない
• 反響はあるのに来店・面談につながらない
• 面談しても決まらない
• そして「営業が弱い」「商品が弱い」で終わる
でもDubaiの市場（＝海外投資家や移住層、ハイエンド層が動く市場）で強い会社は、発想が逆です。
売れる会社は、売り方を変える前に“数字の見方”を統一する。
そして、改善を回す。
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1) マーケティングは「3段階」しかない
オンライン／オフライン問わず、不動産マーケは本質的に3つです。
1. 集客（人を集める）
2. 獲得（問い合わせ・来店・面談を取る）
3. 継続（紹介・再来・再契約へつなげる）
ここで重要なのは、ほとんどの会社が①集客だけを「マーケ」と勘違いしていること。
不動産は単価が大きく、検討期間も長い。
だから「集客」だけ増やしても、売上は増えません。
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2) まず見るべきは「検索クエリ」＝お客の本音
反響の質を変えたければ、最初に見るのはこれです。
• Search Query（検索語句）
＝お客が何を求めて検索したか
例：
「表参道ヘアサロン」みたいな“業界の言い方”で対策しても、
実際は「表参道 美容院」で検索されている。
不動産でも同じで、
• 会社側の言葉（例：資産形成、出口戦略、レバレッジ）
• 顧客側の言葉（例：住宅ローン不安、家賃がもったいない、老後が怖い）
このズレがある限り、広告費は吸われるだけになります。
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3) 表示されてるのにクリックされない＝TDが弱い
次に見るべき指標はこれ。
• Impression（表示回数）
• CTR（クリック率）
• TD（Title / Description）
もし、
• 表示回数は多いのに
• サイトに来ない（クリックされない）
なら原因はほぼ1つ。
タイトルと説明文（TD）が弱い。
つまり「刺さってない」。
不動産会社がやりがちな失敗はここで、
“かっこいい言葉”を並べること。
でもお客が反応するのは、もっと生活感のある言語です。
• 「家賃を払い続ける不安」
• 「老後の住まいが決まらない恐怖」
• 「住宅ローンが通るうちに確保する」
こういう心理の入口がTDに入っているかが勝負。
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4) CPCが安い広告は「正解」とは限らない
広告でよく見るのが、
• CPC（クリック単価）
• CPA（獲得単価：問い合わせ/来店/面談など）
CPCが安いと「当たり広告」に見えますが、
不動産で重要なのはCPAです。
• クリックが安くても、問い合わせが取れないなら意味がない
• クリックが高くても、面談や申込が取れるなら勝ち
Dubaiのハイエンド市場では特にこれが顕著で、
“安い集客”はだいたい質が低い。
最適化すべきは「安いクリック」ではなく「獲得の質」。
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5) 反響が弱いなら「ビッグワードを捨ててロングテールへ」
キーワードは4階層です。
• Big（例：不動産投資、住宅購入）
• Middle（例：住宅購入 相談、投資用マンション）
• Small（例：住宅ローン 不安、家賃 もったいない）
• Long-tail（例：共働き 住宅ローン いくらまで、老後 賃貸 不安 何歳）
不動産で成果につながるのは、
検索数が多いビッグワードではなく、
検索数が少なくても“意思が固いロングテール”。
なぜなら、ロングテールは悩みが具体的で、
そのまま問い合わせ理由になるから。
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6) PV・Session・UUが分からない会社は改善できない
最後に、基本中の基本。
• PV（ページビュー）：見られた回数
• Session（セッション）：一定時間内の行動まとまり
• UU（ユニークユーザー）：実際の人数に近い
ここが理解できていないと、
• “何人が来たか”
• “何ページ見たか”
• “検討度は上がってるか”
が判断できず、改善が止まります。
改善できない＝売上は運ゲーになる。
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まとめ：不動産の集客は「広告」ではなく「回転数」
不動産マーケは派手な施策より、これが全てです。
• クエリ（顧客の本音）を掴む
• TD（入口の言葉）を磨く
• CPCではなくCPAで判断する
• ロングテールで“濃い反響”を取る
• PV/Session/UUで改善を回す
そして一番大事なのは、
「頑張る」ではなく「直す」会社が勝つ。
Dubaiの市場は変化が速い。
だからこそ、検証→改善→再検証の回転が遅い会社は置いていかれます。
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