ドバイ視点で考える「資産防衛と不動産戦略」
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日本経済に迫る“7つの爆弾”
2025年、日本では「リーマンショック超の金融危機」が起こり得ると専門家が警鐘を鳴らしています。
その背景には、日本特有のリスクが複雑に絡み合っています。
1. 隠れ債務（1.4京円）の膨張
FXスワップという短期ドル調達が、会計上“見えない借金”として積み上がっている。
2. ドル依存体質
メガバンクは外貨を“預金以上”に貸し出すオーバーローン状態。ドル不足が起きれば即座に資金繰り危機。
3. FXスワップの脆弱性
市場が一瞬でも詰まれば、米国債や株式の投げ売りに発展し、世界同時株安を誘発。
4. グローバル逆風
FRBの高金利、中国不動産問題、世界成長鈍化が重なれば、日本経済は直撃を受ける。
5. 金融機関の脆弱性
地方銀行の4割は本業赤字。大手危機の波及で連鎖破綻の危険。
6. 政府の財政余力なし
国債残高はGDP比260%。金利上昇で利払いが膨張し、大規模財政出動が困難。
7. 人口減少と高齢化
毎年60万人減。需要縮小で不動産も株式も回復が遅れる。
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リーマンショックの再来では終わらない
2008年のリーマンショックでは、
• 世界株式が半値以下
• 日経平均▲60%
• 米住宅価格▲30%
という歴史的な暴落が起きました。
その一方で、金（ゴールド）や日本円が安全資産として買われ、逃避先となりました。
次に同様の危機が起これば、資金はどこに逃げるのか？
それは「安全な通貨」「成長都市の不動産」でしょう。
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ドバイの優位性
ドバイは今、世界の資産家が「資産の逃避先」として注目しています。
• 税制の優位性：個人所得税ゼロ、相続税ゼロ。
• 人口と需要の増加：国際都市として世界中の富裕層が集結。
• 不動産市場の成長：2020年以降、価格は124%上昇。取引高も右肩上がり。
• 安全資産の受け皿：地政学的中立地として、欧米・アジア双方の資金を吸収。
つまり「日本が危機に揺れるとき、ドバイは資産の避難港になり得る」という構図です。
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不動産投資家の行動指針
1. 暴落を恐れない
世界金融危機は必ず「仕入れのチャンス」を生む。
2. キャッシュを温存
金融機関が貸さない時こそ、現金決済できる投資家が最強。
3. 一等地を狙う
東横線柿の木坂のように、危機時でも底値がある場所は存在する。
→ ドバイなら「パームジュメイラ」「ダウンタウン」「ドバイマリーナ」が該当。
4. 出口より賃貸需要を重視
危機時でも人が集まる都市なら、キャッシュフローで耐えられる。
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結論
日本は「隠れ債務 × ドル依存 × 財政制約 × 人口減少」という四重苦を抱えています。
次の危機はリーマン以上に深刻になり得ます。
しかし、歴史が証明しているように「暴落は最大の買い場」です。
今こそ、ドバイという成長都市での資産分散を真剣に考える時です。
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